Старт бизнес-сезона: рынок апартаментов.
Девелоперы обсудили жизнеспособность реализованных доходных программ

9 сентября 2021 в лобби апарт-отеля YE’S Marata состоялась встреча участников рынка апарт-отелей. Деловой клуб MEETING! собрал топ-менеджеров обсудить представленные на рынке инвестиционные программы и стратегии взаимодействия с целевой аудиторией, а также отметить с коллегами начало нового сезона продаж.

Модератором встречи выступила Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» холдинга Setl Group.
В качестве подготовки к дискуссии ведущие консультанты клуба представили аудитории, как развивался петербургский рынок апартаментов с первого проекта по осень 2021 года. Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank SPb, отметил: «За период с 2017 г. по 2021 г. динамика цены сервисных апартаментов составила 48%, при этом на 26% — только за последний год. И по итогам 2 квартала 2021 года средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 200 тыс. руб./м²».

Одним из ярких явлений на рынке инвестиционных апартаментов в 2020-2021, по мнению экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», стала «активизация сервисных стартапов с небольшим номерным фондом в объектах реконструкции: 14 новых апарт-отелей с фондом до 130 юнитов, площадью от 11 м²».
Итак, по мнению консультантов, апартаменты – по-прежнему привлекательно низкий порог входа для инвесторов в коммерческую недвижимость и «самый пассивный» и устойчивый доход для частных вложений в недвижимость. Совет экспертов инвесторам: сфокусировать свое внимание на проектах, где декларируется приближенная к реальности доходность до 10%.

Кульминацией программы MEETING! были выступления представителей апарт-отелей, непосредственных участников рынка, коллег и конкурентов. В рамках дискуссии у каждого проекта была возможность представить свою инвестиционную программу, раскрыть формулу расчета вознаграждения УК, способ распределения дохода и механизм отчетности.

С индивидуальной программой выступили девелоперы проектов YE’S, In2it и Про.Молодость, Vertical, We&I и Ramada, Docklands, IZZZI, ARTSTUDIO. У аудитории была возможность сравнить предложения и задать вопросы. Практически все проекты унифицировали свои программы, освободившись от «гарантированных», управляющие компании привязывают доходность к валовой прибыли от сдачи апартаментов в аренду. Подавляющее большинство апарт-отелей практикуют котловой метод распределения дохода и охотно делятся с инвестором деталями процесса в ежемесячных отчетах, автоматизированных в разной степени. Однако раскрыть все «иксы» формул для расчета вознаграждения УК пока не удалось никому.

В качестве финансового эксперта и экспресс-аудитора на MEETING! организаторами был приглашен Александр Сандульский, руководитель компании Сан-Сити и сервиса ФИНОКО.

Задачей эксперта было прокомментировать представленные программы и раскрыть систему управленческого учета и планирования для объектов гостеприимства международного стандарта. Александр отметил ценность и актуальность такого обмена опытом, поскольку профессиональное развитие рынка немыслимо без мониторинга: «Возможность сравнить показатели и результаты деятельности объектов гостеприимства как между собой, так и внутри своего актива спустя время – это важная часть аналитики и управленческого учета». Сегодня на рынке появляются все новые программы и системы для обработки информации. Один из таких инструментов – программа USALI – система аналитической работы с показателями всех доходов и расходов в отеле.

ТОП цифровых решений для апарт-отелей и иной доходной жилой недвижимости представил основатель PropTech Russia Роман Евстратов. Современные решения и богатый опыт позволяют нам находить оптимальные решения для улучшения продукта, осваивать инновационные технологии.

Коллеги-участники рынка обсудили, как изменился инвестор, поделились открытиями, практикой взаимодействия с целевой аудиторией. Образованный и опытный инвестор оценивает не только и не столько статус застройщика, он выбирает управляющую компанию и программу дохода, а также детально изучает все составляющие «готового бизнеса»: от показателей приборов учета до качества подушек и одеял в номерах.

Динамика развития рынка апарт-отелей позволяет нам делать выводы об инвестиционной привлекательности таких активов в портфеле девелоперов и о том, что сегодня апартаменты для застройщика – это не «выход из положения», а успешная инвестиционная программа. С этим утверждением согласен Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI. Поиск участков под апарт-отели и создание уникальных концепций в рамках этого формата – стратегические задачи Группы RBI, на которые девелопер делает ставку.