Апартаменты. Инвестиционные программы и стратегии

Старт бизнес-сезона: рынок апартаментов.
Девелоперы обсудили жизнеспособность реализованных доходных программ

9 сентября 2021 в лобби апарт-отеля YE’S Marata состоялась встреча участников рынка апарт-отелей. Деловой клуб MEETING! собрал топ-менеджеров обсудить представленные на рынке инвестиционные программы и стратегии взаимодействия с целевой аудиторией, а также отметить с коллегами начало нового сезона продаж.

Модератором встречи выступила Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» холдинга Setl Group.
В качестве подготовки к дискуссии ведущие консультанты клуба представили аудитории, как развивался петербургский рынок апартаментов с первого проекта по осень 2021 года. Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank SPb, отметил: «За период с 2017 г. по 2021 г. динамика цены сервисных апартаментов составила 48%, при этом на 26% — только за последний год. И по итогам 2 квартала 2021 года средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 200 тыс. руб./м²».

Одним из ярких явлений на рынке инвестиционных апартаментов в 2020-2021, по мнению экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», стала «активизация сервисных стартапов с небольшим номерным фондом в объектах реконструкции: 14 новых апарт-отелей с фондом до 130 юнитов, площадью от 11 м²».
Итак, по мнению консультантов, апартаменты – по-прежнему привлекательно низкий порог входа для инвесторов в коммерческую недвижимость и «самый пассивный» и устойчивый доход для частных вложений в недвижимость. Совет экспертов инвесторам: сфокусировать свое внимание на проектах, где декларируется приближенная к реальности доходность до 10%.

Кульминацией программы MEETING! были выступления представителей апарт-отелей, непосредственных участников рынка, коллег и конкурентов. В рамках дискуссии у каждого проекта была возможность представить свою инвестиционную программу, раскрыть формулу расчета вознаграждения УК, способ распределения дохода и механизм отчетности.

С индивидуальной программой выступили девелоперы проектов YE’S, In2it и Про.Молодость, Vertical, We&I и Ramada, Docklands, IZZZI, ARTSTUDIO. У аудитории была возможность сравнить предложения и задать вопросы. Практически все проекты унифицировали свои программы, освободившись от «гарантированных», управляющие компании привязывают доходность к валовой прибыли от сдачи апартаментов в аренду. Подавляющее большинство апарт-отелей практикуют котловой метод распределения дохода и охотно делятся с инвестором деталями процесса в ежемесячных отчетах, автоматизированных в разной степени. Однако раскрыть все «иксы» формул для расчета вознаграждения УК пока не удалось никому.

В качестве финансового эксперта и экспресс-аудитора на MEETING! организаторами был приглашен Александр Сандульский, руководитель компании Сан-Сити и сервиса ФИНОКО.

Задачей эксперта было прокомментировать представленные программы и раскрыть систему управленческого учета и планирования для объектов гостеприимства международного стандарта. Александр отметил ценность и актуальность такого обмена опытом, поскольку профессиональное развитие рынка немыслимо без мониторинга: «Возможность сравнить показатели и результаты деятельности объектов гостеприимства как между собой, так и внутри своего актива спустя время – это важная часть аналитики и управленческого учета». Сегодня на рынке появляются все новые программы и системы для обработки информации. Один из таких инструментов – программа USALI – система аналитической работы с показателями всех доходов и расходов в отеле.

ТОП цифровых решений для апарт-отелей и иной доходной жилой недвижимости представил основатель PropTech Russia Роман Евстратов. Современные решения и богатый опыт позволяют нам находить оптимальные решения для улучшения продукта, осваивать инновационные технологии.

Коллеги-участники рынка обсудили, как изменился инвестор, поделились открытиями, практикой взаимодействия с целевой аудиторией. Образованный и опытный инвестор оценивает не только и не столько статус застройщика, он выбирает управляющую компанию и программу дохода, а также детально изучает все составляющие «готового бизнеса»: от показателей приборов учета до качества подушек и одеял в номерах.

Динамика развития рынка апарт-отелей позволяет нам делать выводы об инвестиционной привлекательности таких активов в портфеле девелоперов и о том, что сегодня апартаменты для застройщика – это не «выход из положения», а успешная инвестиционная программа. С этим утверждением согласен Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI. Поиск участков под апарт-отели и создание уникальных концепций в рамках этого формата – стратегические задачи Группы RBI, на которые девелопер делает ставку.

Вопросы дискуссии:

  • Девелоперская инвестиционная программа

  • Динамика развития апартаментов как инвест-продукта, положение на поле инвестиций в недвижимость

  • Формулы расчета вознаграждения УК и способы распределения дохода

  • Стратегия и тактика взаимодействия с инвестором. Отчетность и просвещение инвестора

  • Беспроигрышная лотерея или выигрышная комбинация для инвестиций?

  • Цифровые и операционные аспекты доходной недвижимости

Networking 

Модератор:

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» холдинга Setl Group

В дискуссии приняли участие:

Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S

Марина Павлюкевич, генеральный директор Plaza Lotus Group

Елизавета Ковригина, директор бизнес-юнита Orange Life! (Orange Group)

Александр Сандульский, руководитель компании Сан-Сити и сервиса ФИНОКО

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI

Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management

Роман Евстратов, CEO PropTech Russia

Марк Лернер, генеральный директор Петрополь, эксклюзивный брокер проекта «Начало»

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg

Светлана Сердюкова, руководитель направления MEETING! Experts

Александр Погодин, коммерческий директор, Formula City

Екатерина Зайцева, руководитель направления, SLOTEX

Никита Мягчихин, генеральный директор, МОНОКОЛОР

Анастасия Королева, юрист MEETING! Experts

Участники:

девелоперы, финансовый сектор, инвесторы, застройщики, УК, маркетологи, руководители проектов, эксперты в области эксплуатации недвижимостью, брокеры, консультанты и исследователи рынка

Партнеры:

Knight Frank, SLOTEX, строительная компания Фрегат, компания SMART, AquaART group с брендом AmPm, Моноколор с брендами Vitra и Villeroy & Boch, а также апарт-отель YE’S Marata

Информационные партнеры:

Информационные партнеры: Tohology, Жилая среда, BN.RU, BSN.RU, Urbanus.ru и Urban.Awards, Арендатор

Контакты

Остались вопросы?